• חופשי במנהטן

על דיור ודיירים במנהטן

עודכן ב: 6 ינו 2019

בנובמבר 2018 קיימנו ערב ׳נחיתה רכה׳ של חופשי במנהטן. הבאנו מספר מומחים בנושאים שונים כדי לסייע לאלה שמקרוב באו להבין נושאים חשובים כמו מיסים, בטוח רפואי ודיור בארצות הברית בכלל ובמנהטן בפרט. רן דניאל, עורך דין ורואה חשבון מקהילתנו, הנחה אותנו במבוכי שוק הדירות במנהטן. הנקודות המוצגות כאן מהוות סכום הדברים.

בשוק קיימות דירות בסטטוסים שונים: קואופ, קונדו ובניינים עם דירות להשכרה בלבד.

קואופ הוא תאגיד שהנכס שלו הוא הבנין. אם אתם בעלי דירה בבנין, אתם שותפים בתאגיד בערך הדירה שלכם בבנין. קואופים במנהטן בדרך כלל זולים יותר לרכישה מקונדו (10-25% לערך) ועלויות ההסכם (closing costs) נמוכות יותר.

בקואופים דרישות הקבלה גבוהות ומדוקדקות יותר ותהליך הקבלה הוא הארוך ביותר, לעומת שכירות, בה התהליך קצר בהרבה ומדוקדק פחות. אם תרצו לרכוש דירה בקואופ צפו לתהליך קבלה ארוך בו תרואיינו על ידי ועדת הקבלה שתחליט על מידת התאמתכם לקהילת הבנין.

קונדו הוא נכס המחולק ליחידות דיור. בעלותכם על דירה מיוצגת על ידי שטר מכר שכולל ערך יחסי בנכסים ציבוריים בבנין. נכסים כגון גינה, אולם ספורט, חדר מסיבות, אזור גג וכד׳ מנוהלים ונשלטים ע״י מינהלת הקונדומיניום, בדרך כלל ועד מנהל (board) שמורכב מבעלי יחידות דיור בבנין ואמון על ההתנהלות היומיומית של הנכס.

שכירות. כאן מדובר בדירה המושכרת לדייר ע״י הבעלים. ברוב המקרים בעל הבית מתנהל מול מנהל הבנין שמנהל את החיים היומיומיים בבניין.

מהו תהליך קבלה?

ברוב המקרים תידרשו להגיש מידע שברובו הוא פיננסי ומעיד על יכולתכם לשלם בעבור הנכס. הבעלים יבקשו מכם להגיש מידע האומד את ׳שוויכם׳ ומידע המאמת את הנתונים כגון החזרי מס, תלושי משכורת, תחשיבים מהבנק וכו׳.

שכירות

מה כדאי לבדוק כששוכרים דירה?

מיקום - מה המרחק למקום העבודה? יש תחבורה? כמה קרובה? אילו בתי ספר? מי הקהילה מסביב?

פה לאוזן - בנינים ללא עמלה, בדיקה עם הדורמן, בדיקה באתרים דוגמת streeteasy

תקציב - עמלת תיווך, שכר עו״ד, דמי הגשה לתהליך הקבלה, חשבונות חשמל-מים וכד׳, תקציב תחבורה ותוספות (בניה, שיפוץ, הוספת מחיצה)

עונה - חורף הוא הזמן הטוב ביותר לחפש בו דירה, אביב הוא הזמן הגרוע ביותר. הפער ביניהם יכול להיות בין עשרה לעשרים וחמישה אחוז!

שוק צפוף (tight market) - קורה כאשר מספר הדירות הפנויות הוא פחות מאחוז אחד.

אז איך מוצאים דירה?

הישארו ממוקדים. הגדירו צרכים ועקבו בהתאם לרשימה שלכם.

מיקום - קחו בחשבון נסיעות, קהילה, שכונה, בתי ספר וכל מה ש׳עושה לכם׳ את חיי היומיום.

תזרים מזומנים - הכינו מראש סכום כולל לחודש הראשון, האחרון, דפוזיט, כל העמלות והאגרות.

תקציב - הכלל הוא ששכרכם השנתי גדול פי 40 משכר הדירה החודשי, או ששכר הדירה מהווה כרבע משכרכם השנתי.

זמן - התחילו לחפש 30-60 יום לפני שאתם צריכים לעבור.

עמלת סוכן - 12-15% משכר הדירה השנתי בשנה הראשונה. מדובר בסכום חד פעמי שכדאי להתמקח עליו מראש.

מחיר - מצאו מה המחיר האמיתי the real ask - פתחו את הלינק וראו מה קורה ב׳ברוטו׳.

תהליך הקבלה בשכירות

תצטרכו להגיש אינפורמציה כללית, מידע פיננסי, מידע אודות תעסוקה, חוות דעת (רפרנס) וערבויות.

תמיד יש עלויות נלוות, כדאי לשאול מראש מהן.

אל תשלמו ערבון (דפוזיט) לפני שיש לכם חוזה חתום עם בעל/ת הבית שמציין את תנאי הדפוזיט (סיוד או רק טאטוא?)

הזכויות שלכם כדיירים - חשוב לדעת!

חוזה שנתי (ליס) יכול להיות כתוב או מסוכם בעל פה אולם חוזה שבע״פ אינו תקף ליותר משנה אחת.

לדייר יש שלושה ימי חסד עם תום החודש לשלם את שכר הדירה החודשי או לעבור לפני שהבעלים יכול לתבוע פינוי.

אם הוסכם בחוזה - בעלי הבית יכולים לדרוש תשלום מצטבר בגין עיכוב מרגע ששכר הדירה אמור היה להיות משולם.

צו פינוי - יבוצע רק על פי צו בית משפט ורק על ידי שריף או מרשל.

חידוש חוזה - אם הדירה אינה בשכירות מוסדרת (regulated), בעל/ת הבית חייב להסכים לחדש את ה׳ליס׳.

פיקדון - מפקידים אותו בחשבון סגור ולא ניתן להשתמש בו אלא לפי מה שנקבע מראש. מותר להשתמש בפיקדון כדי לשפות את בעל הדירה עבור שכר דירה שלא שולם, או דמי תיקונים שהינם למעלה מבלאי צפוי. בעל הדירה חייב להחזיר את הפיקדון לשוכר או להעביר לבעל הבית החדש אם הנכס נמכר.

מומלץ לבחון את הדירה ולרשום כל אזור בעייתי (pre conditions) מראש. מומלץ להשאיר דירה נקיה בתום החוזה, לפנות את כל חפציכם והזבל שנותר. אתם לא עושים טובה לבעלי הבית אם השארתם להם את השולחן, המכתבה של דוד מנחם וכו׳. לדידם זהו זבל שעכשיו יצטרכו לפנות, בעזרת הפקדון שלכם.

זכותם של הדיירים לחיות בדירה נקיה, בטוחה וברת מחיה, מה שאומר למשל, שבעלי הבית חייבים לספק חימום בחורף (69 מעלות פרנהייט לפחות), קרור בקיץ, מים חמים כל השנה והדברה.

סיבלוטים? - רק בבניינים עם ארבע או יותר דירות ובהסכם מראש של הבעלים.

בהצלחה!

׳נחיתה רכה׳ עם חופשי במנהטן

#חופשיבמנהטן #קהילהישראלית, #קהילהישראליתבניויורק

54 צפיות